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2012年07月18日

不動産登記法

不動産には登記記録があり、登記とは人の場合の戸籍や住民票のようなものである。

登記表題部権利部があり、権利部においてはさらに甲区、乙区に分かれている。


物件がそこに存在していることを表すのが表題部であり、建物を新築したら1ヶ月以内に表題登記をしなくてはならない。

表題登記に所有者として名前が掲載されたとしても対抗力はなく、実際に建物の権利を確定させるには権利部の甲区に所有権保存登記をしなくてはならない。
抵当権や賃借権などの所有権以外の権利の場合は、権利部の乙区に登記をする。

権利に関する登記は義務ではないため、1ヶ月以内などの期間は定められていない。

登記の申請については、共同申請主義というものがあり、原則として、登記権利者(買主)と登記義務者(売主)が共同して登記をしなくてはならない。
通常の契約においては、もともと誰かのものであったものを自分のものにするのだから、所有権についての登記は、所有権移転登記となる。
一番最初にする所有権についての登記は、もともと誰のものでもないものを自分のものにする所有権保存登記となる。

共同申請主義には例外があり、所有権保存登記については、
@表題部所有者
A表題部所有者の相続人その他の一般系承認
B所有権を有することが確定判決により確認された者
C収用により所有権を取得した者
Dマンションなどの区分建物において、表題部所有者から所有権を取得した者
 (つまり新築分譲マンションを買った人)


これら上記の場合については、例外として単独で申請ができる。
また単独申請について、所有権保存登記以外の登記であれば

E相続による登記
F仮登記義務者の承諾を得てする仮登記
G登記名義人の氏名等の変更の登記
H元本確定請求をした根抵当権者による元本確定の登記


などがある。

仮登記とは、売買の予約をしたときに、もし物件が2重譲渡されてしまったとしても、後から本登記をすれば、先に登記を備えた第三者よりも本登記の順位を保全することができる権利を得るための仮の登記のことである。

ちなみに、仮登記を本登記にするためには、上記の場合で言うと、利害関係人である先に登記を備えた第三者の承諾を証する情報を登記所に提供する必要がある。

仮登記ができるケースは2パターンある。
@物件変動を生じさせる請求権を保全する必要がある場合
A登記の申請に必要な情報を登記所に提供することができない場合


仮登記を抹消するときには
@仮登記名義人は、仮登記の登記識別情報を提供して単独で仮登記の抹消を申請することができる。
A登記上の利害関係人(仮登記義務者を含む)は、仮登記名義人の承諾を称する情報を提供して、単独で仮登記の抹消を申請することができる。


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posted by seto at 17:45| 勉強(権利関係)