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2012年07月19日

媒介、代理、広告

媒介とは宅建業者が売主から依頼を受けて買主を見つけることで、代理とは宅建業者が当事者の代わりに売買契約を結んであげることである。

媒介・代理に関しては貸借には適用されないため、宅建の問題でよく引っ掛け問題として出題されている。

<媒介の種類>
媒介には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の種類がある。
・一般媒介
⇒他の宅建業者に重ねて依頼ができる媒介のこと。

・専任媒介
⇒他の宅建業者に重ねて依頼はできないが、売主が自分で見つけた相手とは取引できる。

・専属専任媒介
⇒他の宅建業者に重ねて依頼はできず、自己発見取引もできない。

媒介契約において、専任と専属専任は有効期限が3ヶ月以内とされており、自動更新は不可。更新をした場合も期間は3ヶ月以内となる。また専任においては業務の報告を2週間に1回以上、専属専任は1週間に1回以上しなくてはならず、指定流通機構(レインズ)への登録義務は、専任が契約日から7日以内、専属専任が5日以内となっている。

基本的に上記より不利な条件の特約はダメだが、有利ならばOK。

媒介契約を結んだときに作成する「媒介契約書面」(34条の2書面)については、宅建業者の記名押印が必要であり、省略不可な記載事項がある。
<省略不可記載事項>
・物件を特定するために必要な表示
・売買すべき価格または評価額
・媒介の種類
・報酬
・有効期間
・解除、契約違反の場合の措置
・標準媒介契約約款に基づくか否か
・指定流通機構(レインズ)への登録に関する事項


指定流通機構(レインズ)への登録時には契約宅地・建物の所在地、規模、形質、売買価格を登録しなくてはならず、登録した場合に発行される登録済証は遅滞なく媒介依頼者に引き渡さなくてはならない。

<広告>
宅建業者が広告をする場合には、誇大広告はしてはならない。
また売買契約と同様に開発許可や建築確認が下りる前は広告をしてはならない。 (例外としては貸借契約だけはOK)

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posted by seto at 16:30| 勉強(宅建業法)