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2012年07月19日

住宅瑕疵担保履行法

2010年本試験より新たに出題範囲となった住宅瑕疵担保履行法だが、一度はテキストを熟読してしっかりと内容を確認しておく必要がある。
細かいところまでチェックしておかなければならないが、あまり神経質に覚えすぎず、ザックリと把握して、そもそも住宅瑕疵担保履行法はなんなのかを理解し、必須知識のみを覚えておくことで対応できるだろう。

<住宅瑕疵担保履行法>
住宅瑕疵担保履行法とは、買主が一般消費者である場合に、売主が特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律により、円滑な住宅の供給のために、非宅建業者である買主を保護し、売主の特定住宅瑕疵担保責任の履行を確実なものとするものである。

つまり簡単に言えば、売主が買主のために、瑕疵担保責任のための資力確保することである。

品確法においても瑕疵補修義務を売主に負わせているが、品確法が宅建業者間取引でも適用されるのに対し、住宅瑕疵担保履行法は宅建業者間の取引には適用されない。

具体的に資力確保については、「住宅販売瑕疵担保保証金の供託」もしくは「保険への加入」が義務となっており、宅建業における供託金と似ているが、この「保証金の供託」と「保険」は組み合わせてもよく、この措置を講じない場合は契約を締結することができない。

資力確保措置の対象となるのは、品確法で引渡しから10年間担保責任が義務である「構造耐力上主要な部分(基礎・土台・床・屋根・柱・壁等)、または雨水の浸入を防止する部分(屋根・外壁・雨水配水管等)の瑕疵」である。

「保証金」を供託したら、10年間の保証義務があるため、10年間は保証金を取り戻すことはできない。供託は主たる事務所のもよりの供託所の供託する。
保管替えについては、宅建業の供託金と同じ考え方でよい。(金銭のみで供託してるときは保管替え請求可だが、有価証券があるときは移転後の供託所にあらかじめ供託しなくてはならない)

供託の届出については、実施状況を基準日から3週間以内に免許権者に届出。違反している場合は、50日を経過した日以後は自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結できない。

「保険」については、国土交通大臣が指定する法人と保険契約をすることとなり、工事中に保険法人が実施検査するため、工事開始時までに保険の申込をしておかなくてはならない。

原則として、保険金は売主業者に支払われるが、売主業者が倒産などしている場合は、買主が保険金を直接請求できる。

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posted by seto at 16:54| 勉強(宅建業法)