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2012年07月18日

借地借家法(借家)

建物の賃貸借をした場合には、借地借家法という法律が原則として適用される。
ただし賃貸借が一時的に使用する場合は除く。

借地借家法によれば、借家契約の存続期間は期間制限がないものとされ、1年未満の期間でも定めなしとされるのが原則である。

更新については、法定更新があり、期間が満了する1年前から6ヶ月前までに更新拒絶の通知をしなければ更新される。
このとき賃貸人から更新拒絶の通知には正当事由が必要。
またその他にも、契約期間満了後も建物を継続利用しているにもかかわらず、賃貸人が異議を述べない場合には更新される。

契約を終了する場合は賃貸人から解約申入れするときは正当事由が必要であり、申入れから6ヶ月経過で終了。逆に賃借人からのときは正当事由不要で、解約申入れから3ヶ月経過で終了する。

契約した部屋にエアコンをつけるなどの造作をした場合は、基本的に造作買取請求ができるものとして、契約終了時に賃貸人に買い取らせることができる。
しかし、造作買取請求権を認めないとする特約をすることもできる。

賃貸借契約をしている建物を、さらに転貸借している場合、契約を終了させるためには、賃貸人から転借人に対して契約終了通知をして6ヶ月経過後に終了するものとしている。
原則として賃貸借契約が合意解除されただけでは、転貸借は終了しない。ただし、賃貸借が債務不履行などによる解除の場合は、問答無用で転貸借も終了する。

賃料が増額や減額の請求をされた場合には、その額が不当だと思うときは基本的には裁判が確定するまでは相当と認める額を支払えばよい。裁判確定後、増加した場合には請求時点からの不足分に利息を付けて支払わなければならないが、減額の場合には請求時点からの超過額に利息を付けて返してもらえる。
また一定期間借賃を増額しない特約などがある場合は、増額請求は認められない。

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posted by seto at 18:12| 勉強(権利関係)