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2013年08月06日

手付〜宅建通信講座〜

本日は解約手付を使うことによる解除を勉強していきましょう。

まず手付についてですが、そもそも手付というのは売買契約を締結するときに売主と買主の間において、買主側から売主側へ交付するお金のことです。
手付にもいろいろと種類がありますが、解約手付や違約手付、または損害賠償の予定額としての手付などがあります。
どれというのを決めずに手付けを交付する場合は解約手付と推定されるとしています。

では、今度はその解約手付についてですが、これは基本的には契約を解除したくなったときにはこれを使用することによって解除しようと売主と買主の間でお互いに納得をした上で決められるものとなっています。
解約手付を使えば、債務不履行がなかったとしても、自分の都合で解除をすることが可能であり、解除された側がこれに対して、別途に損害賠償を請求することはできないとしています。お互いに納得をしているという前提があるからです。

買主が解除するときには、自分が交付した手付を放棄することで契約を解除することができ、また売主側が解除をするときには、手付けの倍額を返還すれば解除ができるとされています。

手付の問題においては、その契約が解除しようと思ったときにどの段階であるかというのを一番に注目していなくてはいけません。
なぜなら、手付による解除をする場合には相手方が履行に着手している場合には不可能になってしまうからです。このときに自分が履行に着手しているかどうかは問われません。
問題を読むときも契約の段階をよく確認するようにしましょう!

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posted by seto at 13:57| 宅建の試験

2013年08月02日

解除〜宅建通信講座〜

さて今日は権利関係の解除の問題についてまとめていきたいと思います。
まず解除というのは、読んで字の如くですが、契約を解除する、つまり無かったことにするということです。

そして契約を解除すると現状回復義務というものが発生するため、物やお金を返さなくてはいけません。ただお金に関しては受け取ったときからの利息が発生するため、それも払わなくてはなりません。うーん、全然現状回復じゃないよ!

この現状回復義務というヤツは売主も買主も両方に発生するものであり、しかも同時履行の関係になります。簡単に言えば、お金返すのは物を返してもらうときと同時だよってことですね。この関係が成り立ってしまうために、物が返してもらえないからお金は返さない、あるいはその逆でお金返してもらえないから物は返さないという主張が通るようになるのです。

また解除をすることによって債権や債務関係もなかったことになるのですが、債務不履行に基づく損害賠償の請求はできるのです。

ここまではいいでしょうか。まぁややこしいのは例によって第3者が出てくるとこの話なんですが。

買主の債務不履行によって売主が契約を解除をする前に第3者に転売していたという場合は、第3者が登記を備えていれば、第3者のものになるということになっています。これは登記を備えた者を守るためであり、それを現状回復のために返してくれとは言えないからです。

ちなみに契約解除後に登記を取り戻す前に第3者が登場した場合は、先に登記をした方のものになるということになっている。なんかそれは無茶苦茶な気がするけど。

解除における第3者登場時の話としては善意や悪意は問わないということになっています。

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posted by seto at 13:30| 通信講座