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2013年07月25日

代理における禁止事項

代理についてもうちょっと詳しく掘り下げて記事をまとめていきたいと思います。
売主側の代理人が買主側の代理人にもなる場合のことを「双方代理」と言いますが、原則としてそれは禁止されています。
理由としては、双方の間に立って代理行為をすることで、その代理した本人側への利益が害されるという危険があるからとされています。
また売主側の代理人が買主となることも禁止されていますが、そのことは「自己契約」と言います。何と言うかそれはもはや代理ではないですよね。

これら「自己契約」や「双方代理」は原則として禁止となっている中で、例外的に許可される行為がありますが、
・債務の履行
・登記の申請
・本人があらかじめ許諾した場合
上記3つの行為となります。

代理においては、例外的なケースとして、急病などのやむを得ない事由があるときと、本人の許諾を得たときには、「復代理人」を選定することができます。
この復代理人というのは考え方としての注意点は、代理人の代理人という扱いではなく、あくまでも本人の代理人、つまり代理人そのものであるという風に扱われるということです。
そして復代理人の権限である「復代理権」というのは、代理人の権限である「復代理権」を超えることができず、また復代理人が選定されても元々の代理人の代理権というのは消滅しないという特徴があります。
一見難しそうに考えられますが、復代理人とはもう一人の代理人というようなものであり、代理人が死亡したり、破産したり、契約解除になって代理権が消滅すると、復代理人の方も代理権が消滅します。

そして重要な事項としては、代理人は復代理人に対して選任と監督の責任を負うため、有事の際の責任を問われることになるということも覚えておきましょう。

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posted by seto at 11:37| 宅建勉強

2013年07月22日

代理は絶対に覚えましょう

宅建の権利関係における代理の問題について今日は記事を書いていきたいと思います。

そもそも代理とは本人に代わって契約などを行うことを言いますが、例によって代理をするにあたって相手方の善意無過失だの悪意だののパターン、代理人にはどんな人を選定することができるのか、代理人が詐欺にあった場合、逆に代理人が詐欺行為をした場合など様々なことを覚えなくてはいけません。

しかしこの代理の項目は出題頻度も高く、是非とも覚えて得点源としておきたいところでもあります。

まず代理人という関係を成り立たせるためには、代理権があることと契約時に顕名(私は本人の代理人ですと相手方に示すこと)が必要です。

この顕名というのがことの他重要でして、これをせずに契約を進めると代理人は相手方に売主自身だと思われてしまう恐れがあります。

また以前勉強をした制限行為能力者ですが、彼らを代理人とすることはできるが、制限行為能力者だということを理由として、契約を取り消すことができないので注意です。

制限行為能力者が代理人のときは取り消せず、未成年者などが本人が単独で自分の契約として行った場合は原則取り消せるという内容になりますので、暗記の際には知識の混濁をしないようにちゃんと覚えましょう。

また代理人が詐欺をされた場合は、契約の本人は取り消しができるが、代理人は原則取り消しができない。ただし取消権というものがあり、それが代理権の範囲に含まれていれば代理人が取り消すことができる。

ややこしくなりがちなところですが、しっかりと勉強して得意ジャンルにしてしまいましょう!

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タグ:宅建 代理
posted by seto at 10:47| 宅建の試験